Hvem har egentlig ansvaret hvis tilstandsrapporten er mangelfull – takstmannen, megleren eller du som selger? Svaret begynner med et valg mange gjør litt for raskt: hvem som skal undersøke boligen og skrive rapporten.
Ved salg er det du som selger som velger fagpersonen. Det betyr ikke at du bør velge den som megleren tilfeldigvis nevner først, eller den som tilbyr den laveste prisen. Se etter en sertifisert takstmann eller bygningssakkyndig som er opplært etter reglene som gjelder for avhendingslova. Be om å få vite hvilken sertifisering personen har, hvilken erfaring vedkommende har med boliger av samme type, og hva oppdraget faktisk omfatter.
Det siste spørsmålet er mer avgjørende enn det høres ut. En tilstandsrapport beskriver boligens tekniske tilstand. En verdivurdering sier noe om hva boligen kan være verdt. Dette er to forskjellige tjenester, selv om de ofte bestilles samtidig. Omfanget av verdivurderingen varierer dessuten etter hva du bestiller. En takstmann kan gjøre vurderingen, men det kan også en eiendomsmegler gjøre. En megler kjenner gjerne markedet og sammenlignbare salg godt, mens en takstmann først og fremst vurderer bygningen og de tekniske forholdene.
Spør derfor direkte: Skal du ha en full tilstandsrapport, en enkel verdivurdering eller begge deler? Får du en markedsvurdering basert på nylige salg, eller en mer teknisk beregning av eiendommens verdi? Når ulike fagpersoner bruker ordet «takst» om ulike produkter, er det fort gjort å tro at man har bestilt mer enn man faktisk har gjort.
En seriøs bygningssakkyndig bør også kunne forklare hvordan undersøkelsen gjennomføres. Det gjelder særlig våtrom. Her er hulltaking i konstruksjonen som hovedregel nødvendig for å undersøke om det finnes fukt inne i veggen eller gulvet. Dersom eieren nekter slik boring, oppfyller rapporten ikke kravene i forskriften. Samtidig mister selgeren de gunstigere begrensningene i ansvaret som en forskriftsmessig rapport kan gi.
Det kan føles ubehagelig å få et lite hull i et flislagt bad før visning. Likevel er det bedre å oppdage et problem mens du fortsatt eier boligen enn etter at kjøperen har flyttet inn. Be takstmannen forklare hvor hulltakingen skal skje, hvordan åpningen blir lukket, og hva som skjer dersom undersøkelsen avdekker fukt.
Spør også hvordan fagpersonen bruker tilstandsgradene. De er ikke karakterer som kan pyntes på for å gjøre salgsoppgaven mer attraktiv. TG0 betyr at det ikke er funnet avvik. TG1 brukes ved små eller moderate avvik, mens TG2 viser betydelige avvik. TG3 gjelder alvorlige avvik som krever rask utbedring. TGIU betyr at forholdet ikke er undersøkt.
En TGIU er derfor ikke det samme som at alt er i orden. Den betyr at takstmannen ikke har hatt tilstrekkelig grunnlag for å vurdere forholdet. Be om en konkret forklaring hvis du ser TGIU i rapporten: Hva hindret undersøkelsen, og hvilken usikkerhet skaper det for kjøperen? På samme måte bør du spørre hva som ligger bak en TG2 eller TG3. En tydelig forklaring er mer verdifull enn en vag formulering om at «dette bør sees nærmere på».
Uavhengighet er et annet punkt du bør undersøke før du bestiller. Fagpersonen skal være uavhengig i den konkrete saken. Tilstandsgraden skal ikke justeres fordi takstmannen håper på flere oppdrag fra den samme eiendomsmegleren eller et forsikringsselskap. Du trenger ikke mistenkeliggjøre noen, men det er helt rimelig å spørre om hvem som bestiller oppdraget, hvem som betaler, og om takstmannen har andre roller i salget.
Se gjerne på et eksempel på en tidligere rapport, med personopplysninger fjernet. Da får du et inntrykk av hvor detaljert teksten er, hvordan bilder brukes, og om avvikene forklares slik at en vanlig boligeier forstår dem. En rapport full av tekniske ord uten forklaring kan være faglig korrekt og likevel vanskelig å bruke.
Pris bør sammenlignes, men ikke alene. Be flere tilbydere beskrive hva som er inkludert, hvor lang tid befaringen vanligvis tar, hvilke arealer som undersøkes, og om verdivurderingen er med i tilbudet. En svært lav pris kan skyldes et smalere oppdrag, ikke at den samme tjenesten leveres billigere.
Pass på at takstmannen får riktige opplysninger før befaringen. Fortell om påbygg, rehabilitering, lekkasjer, forsikringssaker og arbeid som er gjort av håndverkere. Finn frem kvitteringer, samsvarserklæringer, ferdigattester og dokumentasjon fra borettslag eller sameie. Det er ikke takstmannens jobb å gjette hva som har skjedd bak en ny overflate.
Fra 1. juli 2026 skal nye tilstandsrapporter utarbeides etter NS 3600:2025. Den eldre standarden NS 3600:2018 kan ikke lenger brukes til nye rapporter. Spør derfor hvilken standard rapporten følger dersom befaringen skjer rundt dette tidspunktet, særlig hvis salgsprosessen trekker ut eller oppdraget bestilles lenge før boligen legges ut.
Den beste testen er ofte enkel: Be fagpersonen forklare hva du får, hva som ikke blir undersøkt, og hvilke opplysninger du selv må bidra med. Hvis du sitter igjen med et klart bilde etter samtalen, er du langt nærmere en rapport som tåler at både du og kjøperen leser den grundig.